Local Comercial. Qué Es, Características, Tipos Y Más

Ser propietario de una propiedad comercial es solo la mitad de la batalla. Para que sea valioso a los ojos de los futuros inquilinos, tiene que ser más que un simple edificio. La pregunta es: ¿Qué busca un inquilino cuando decide un espacio para administrar su negocio? En los próximos apartados te mostraremos las características principales de un local comercial.

Alquilar un local consume menos capital que comprar, lo que significa que se puede invertir en el negocio. También puedes brindarle flexibilidad para reubicarse fácilmente. El tipo de local y la ubicación dependerán en parte del tipo de negocio que se lleve a cabo.

La cantidad que se pueda pagar, teniendo en cuenta los costos adicionales, como las tarifas comerciales, las facturas de servicios públicos y el seguro del edificio, también será un factor decisivo. Esta guía describe las mejores características para un local comercial, ya sea que lo estés alquilando o seas el arrendador.

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¿Qué es un local comercial? Definición o significado

Un local comercial significa un edificio o lugar en o en el cual:

• Una ocupación, profesión u oficio (que no sea una industria) se lleva a cabo para la prestación de servicios directamente a miembros del público de forma regular.
• Un servicio se proporciona directamente a miembros del público de forma regular.

Los locales comerciales incluyen una funeraria y, sin limitación, locales como bancos, oficinas de correos, peluquerías, tintorerías, agencias de viajes, instalaciones de acceso a Internet, agencias de apuestas y similares, pero no incluye instalaciones de entretenimiento, negocios desde casa, ocupación en el hogar, ocupación domiciliaria (servicios sexuales), centro médico, local restringido, local de servicios sexuales u hospital veterinario.

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10 cualidades que debe tener un buen local comercial

Una cantidad significativa de tiempo e investigación precede a la firma de la venta o el alquiler de un local comercial. Aceptar un contrato no es poca cosa. En este artículo, detallaremos las 10 cualidades principales de los bienes raíces comerciales que más importan a los compradores o inquilinos potenciales: ¿cómo calificas tu espacio de oficina?

1. Proximidad al público

Los inquilinos o compradores a menudo buscan propiedades que estén cerca de áreas pobladas y concurridas. Hace que los empleados sean más felices y, por lo tanto, los empleadores más felices, si solo se encuentran a poca distancia a pie de un centro de la ciudad con una selección de restaurantes. La buena ubicación es clave.

Esto es particularmente importante para los inquilinos con empresas en crecimiento o en industrias que dependen del talento millennial. Los trabajadores más jóvenes se sienten mucho más atraídos por un entorno de trabajo en una zona bulliciosa de la ciudad, y ofrecer una ubicación estelar puede ayudar a los inquilinos a prosperar.

2. Accesibilidad al estacionamiento

Aunque pueda parecer un hecho, el acceso a un estacionamiento cercano con una vacante confiable puede ser un factor decisivo. Ya sea por encima o por debajo del suelo, el estacionamiento en el lugar es imprescindible para la mayoría de los inquilinos que buscan un edificio para ocupar.

Entre los empleados que viajan diariamente al trabajo y los clientes visitantes importantes, los inquilinos confían en la capacidad de estacionamiento decente para mantener contentos a todos en el edificio.

3. Autenticidad

La autenticidad es un factor esencial para los inquilinos de un local comercial. Los edificios ya no pueden permitirse el lujo de estar en blanco y sosos en un mercado competitivo. Haz un esfuerzo para asegurarte de que tu propiedad tenga un carácter propio; no es necesario que sea una obra maestra moderna para causar sensación entre los inquilinos.

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4. Gimnasios

Cerca de la parte superior de la lista de servicios en demanda, los centros de salud y fitness aumentan el valor de los bienes raíces comerciales por un margen importante. A muchas empresas les gusta la idea de mantener en forma a su fuerza laboral, lo que a menudo equivale a reducir los costos de atención médica a largo plazo.

5. Iluminación natural

Nadie quiere pasar ocho horas en un cubículo mal iluminado sin vista del mundo exterior. Para mantenerte al día con una estética moderna, una oficina debe estar equipada con ventanas altas para permitir la entrada de luz natural en el espacio. Es una alternativa más saludable a los tubos fluorescentes. ¿No se puede renovar un edificio antiguo en este momento? Los propietarios deben al menos equipar las propiedades con sistemas de iluminación más ecológicos y naturales para mantener el espacio atractivo.

6. Un vestíbulo acogedor

Es lo primero que ve un empleado cuando llega al trabajo por la mañana y lo último que ve antes de partir. Un lobby es a menudo representativo de la calidad del edificio y puede decepcionar a los inquilinos si sienten que los clientes no están impresionados.

7. Comidas en el lugar

Visitar un restaurante o preparar el almuerzo por la mañana no siempre son opciones para la ajetreada fuerza laboral de hoy. Un comedor en el lugar ahorra tiempo y energía que se puede gastar en proyectos y en otros lugares, ofreciendo comodidad cuando los empleados tienen poco tiempo.

8. Áreas al aire libre

Tener un espacio para sentarse y relajarse al aire libre es esencial para cualquier local comercial. Es contraproducente y poco saludable mantener a los empleados en sus escritorios todo el día, y los inquilinos que buscan bienes raíces comerciales buscan edificios con un componente más natural.

9. Un plano de planta abierto

A medida que las empresas se alejan de las granjas de cubículos de antaño, es importante que los bienes raíces comerciales sigan el ritmo al ofrecer planos de planta que permitan arreglos no convencionales. Un mayor grado de flexibilidad es atractivo en casi cualquier propiedad.

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10. Compatibilidad tecnológica

Una necesidad absoluta para cualquier local comercial es la compatibilidad total con toda la tecnología utilizada por las empresas en la actualidad. La mayoría de las empresas dependen de una conexión a Internet, y si ese servicio no está disponible debido a un mal mantenimiento o ubicación del edificio, el valor de la propiedad caerá drásticamente.

4 cosas que se deben evitar en los locales comerciales

Ya sea que estés buscando un nuevo espacio de oficina en un edificio de gran altura o en un entorno independiente, deseas encontrar la mejor solución para las necesidades de tu empresa.

Hay muchas cosas a considerar cuando estás realizando una búsqueda de bienes raíces comerciales o en los preparativos para firmar un contrato de arrendamiento, pero al evitar estos errores tan comunes, puedes mejorar en gran medida tus posibilidades de obtener el mejor espacio o edificio para tus necesidades con el mejor trato.

1. Tratar de hacerlo sin ayuda

Cuando tengas un problema financiero con los impuestos, visita a un contador. Para asuntos legales, busca el consejo de un abogado, y cuando tengas un problema de salud, programa una cita con un médico. Sabes que no eres un experto en finanzas, derecho o medicina y necesitas la ayuda de profesionales que te oriente. Lo mismo ocurre con los bienes raíces comerciales.

Se necesitan años para convertirse en un experto en el campo y adquirir el conocimiento y la experiencia necesarios para comprender verdaderamente el mercado. Es por eso que es importante obtener ayuda de un experto establecido en bienes raíces comerciales, como un corredor representante de inquilinos.

Un corredor le cobra al propietario, no a ti, por sus servicios, por lo que no tienes que pagar una tarifa para obtener su ayuda. Tener uno de tu lado te facilitará encontrar el espacio adecuado para tus necesidades y negociar un trato justo.

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2. Solo mirar la propiedad

Al considerar qué espacio alquilar, es probable que pienses principalmente en el diseño y las comodidades del espacio. Si bien esto te ayudará a asegurarte de obtener la propiedad adecuada para las necesidades de tu negocio, es un error ignorar el área circundante. Antes de decidirte a firmar un contrato de arrendamiento, haz tus deberes y aprende sobre el mercado.

¿Cuál es el costo promedio de alquiler? ¿Qué otros negocios hay cerca? ¿Qué tan popular es la zona? ¿Son tus planes para el desarrollo futuro o cambios en el vecindario? La ubicación de tu espacio es tan importante como las características individuales del mismo.

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3. Pensar solo en el futuro

Por supuesto, deseas asegurarte de que el espacio que elijas seguirá satisfaciendo tus necesidades en el futuro, pero no puedes permitirte ignorar la situación financiera actual de tu empresa. No cometas el error de asumir que tus ingresos actuales solo aumentarán en el futuro y te permitirán pagar la propiedad.

Basa tus decisiones en la asequibilidad en función de tus números operativos actuales para evitar terminar asumiendo una obligación mayor de la que puedes cumplir en el corto plazo.

4. Ignorar la letra pequeña

Nunca es una buena idea firmar un contrato sin leerlo. La mayoría de las personas saben que deben revisar sus contratos de arrendamiento antes de firmarlos, pero es sorprendente cuántas personas pasarán por alto elementos que son confusos o desconocidos en los términos. Asegúrate de buscar aclaraciones sobre las partes del contrato de arrendamiento que no comprendes.

Nunca firmes hasta que sepas lo que dice cada línea de texto en tu contrato de arrendamiento y lo que realmente significa para tu negocio. Un agente representante de inquilinos puede ser un recurso valioso cuando examina los documentos y puede ayudarte a comprender los términos.

Tipos de locales comerciales

Según las necesidades de tu negocio, puedes considerar diferentes tipos de locales para comprar o arrendar, según las necesidades de tu negocio. Seleccionar la ubicación y las instalaciones adecuadas para tu negocio es una decisión fundamental. El tipo de local comercial que selecciones dependerá de:

• Los productos o servicios que pretendes proporcionar.
• La demografía y la ubicación de tus clientes.
• Tus circunstancias financieras.

Antes de tomar una decisión con respecto a tus instalaciones comerciales o firmar acuerdos vinculantes, es importante buscar asesoramiento financiero, legal y comercial.

Ubicar tu negocio en casa

Operar tu negocio desde casa puede ser rentable al comienzo. Sin embargo, necesitarás:

• Obtener la aprobación del consejo local.
• Asegurarte de que tu póliza de seguro cubra las actividades comerciales.
• Garantizar un entorno de trabajo seguro si tienes la intención de contratar personas.
• Comprender las implicaciones fiscales para tu negocio

Acción a tomar

Comunícate con tu consejo local para discutir sus requisitos para negocios desde el hogar o usa un buscador de licencias comerciales. No obtener las aprobaciones adecuadas para operar tu negocio puede resultar en multas y tener que encontrar locales comerciales alternativos.

Compra o arrendamiento de locales comerciales

Dependiendo de tus circunstancias financieras, puedes decidir comprar un local para tu negocio. Invertir en propiedades puede tener implicaciones fiscales, por lo que es importante buscar asesoramiento financiero. Una alternativa a la compra de locales es arrendarlos. El arrendamiento de locales comerciales tiene ventajas y desventajas.

Es muy importante encontrar la ubicación correcta y negociar un buen contrato de arrendamiento; equivocarse puede resultar costoso. Debes obtener asesoramiento legal, financiero y comercial antes de firmar cualquier documento de arrendamiento.

Espacios de coworking e incubadoras de empresas

Dependiendo de la naturaleza de tu negocio, puedes considerar el uso de espacios de trabajo conjunto o incubadoras de empresas. Estas ubicaciones de oficinas ofrecen alojamiento a corto y medio plazo para la creación de empresas. Por lo general, brindan acceso a un espacio de trabajo, salas de reuniones y servicios telefónicos por una tarifa.

Algunos también incluyen sesiones de tutoría, creación de redes y capacitación por un costo adicional. Los espacios de trabajo conjunto generalmente ofrecen una variedad de opciones, desde un solo día hasta el uso a tiempo completo durante un período corto. Los espacios de coworking fomentan la colaboración, por lo que es importante investigar el mercado objetivo.

Muchos brindan un espacio creativo para empresas emergentes de tecnología, mientras que otros atienden específicamente a consultores y profesionales. Las incubadoras de empresas son similares a los espacios de trabajo conjunto y, en general, ofrecen la flexibilidad de opciones de alojamiento a corto y medio plazo.

Las empresas generalmente pueden alquilar espacio de oficina, así como instalaciones compartidas, como salas de reuniones, a un precio competitivo. Las empresas tienden a permanecer en la incubadora hasta dos o tres años antes de mudarse a otras instalaciones. Las instalaciones que ofrecen las incubadoras pueden variar desde oficinas y locales comerciales hasta instalaciones de cocina de industria ligera y comercial.

Puestos de mercado

Los puestos de mercado se han vuelto cada vez más populares, especialmente para las empresas de alimentación y minoristas. Es importante comprender que, si bien un puesto en el mercado puede brindar la oportunidad de vender sus productos sin el gasto de comprometerse con un arrendamiento comercial, aún deberá cumplir con ciertas regulaciones y obtener las licencias y permisos correctos para operar.

La mayoría de los mercados requerirán que obtengas un permiso y contrates tu propio seguro. Dependiendo de tus productos, también deberás cumplir con:

• Regulaciones de seguridad del producto.
• Normas de medición y etiquetado.
• Regulaciones de seguridad alimentaria.

Los operadores de puestos de comida deben estar registrados como una empresa de alimentos en un ayuntamiento e informar que tienen la intención de vender alimentos en ubicaciones temporales. El Departamento de Salud tiene más información disponible sobre negocios de alimentos temporales y móviles.

Furgonetas móviles

Las furgonetas móviles de comida y café son una opción alternativa al alquiler de locales comerciales. Sin embargo, hay una serie de cuestiones que deben tenerse en cuenta. Antes de comprometerte con un negocio móvil, consulta con tu consejo local para determinar qué aprobaciones y licencias puedes necesitar. A menudo, los consejos requieren que cumplas con las aprobaciones de planificación y salud. También verifica las restricciones con respecto a:

• Donde pueden operar las camionetas móviles.
• Altura o tamaño de camionetas o remolques móviles.
• El almacenamiento de productos alimenticios.

Además, debes cumplir con los requisitos del consejo local para registrar o licenciar tu negocio si tienes la intención de operarlo desde tu hogar. Si vendes productos alimenticios, también debes registrarte como una empresa de alimentos. El Departamento de Salud tiene más información disponible sobre negocios de alimentos temporales y móviles.

Tiendas emergentes

Una tienda emergente es una tienda que se instala rápidamente y está abierta solo por un corto período de tiempo. Es una buena manera de probar una ubicación e investigar tu mercado antes de comprometerte con un contrato de arrendamiento a largo plazo. Aunque es probable que la señalización y el acondicionamiento temporal sean mínimos, aún tendrás que planificar la apertura.

Ventajas de alquilar un local

Financieramente, alquilar puede tener un buen sentido comercial. Los costos iniciales de arrendamiento de locales suelen ser relativamente bajos, aunque es posible que debas pagar una prima para comprar el arrendamiento. Es posible que también debas proporcionar un depósito reembolsable.

Pero, en general, alquilar inmoviliza menos capital que comprar, lo que libera efectivo que podría usarse en otras partes del negocio. No estás expuesto a aumentos en las tasas de interés, aunque tu alquiler puede aumentar periódicamente como resultado de las revisiones de arrendamiento. Siempre verifica cómo se revisa el alquiler antes de firmar el contrato de arrendamiento.

También hay menos posibilidades de sufrir crisis financieras inesperadas: a menos que desees vender el plazo restante de tu contrato de arrendamiento a otra persona, las caídas en el valor de la propiedad no te afectarán. Además, no tendrás preocupaciones sobre el impuesto a las ganancias de capital a menos que decidas vender tu contrato de arrendamiento por una prima.

Es posible que tengas menos responsabilidad por el edificio si alquilas en lugar de comprar, aunque esto dependerá de los términos de tu contrato de arrendamiento. Es posible que debas ocuparte de las reparaciones y el mantenimiento dentro del edificio, pero es más probable que el mantenimiento externo sea responsabilidad del arrendador, particularmente en locales de ocupación múltiple, aunque es posible que debas pagar un cargo por servicio.

Encontrar el local adecuado para alquilar

Es fundamental adecuar tu local a las necesidades de tu negocio. Hay varias formas de buscar locales adecuados para alquilar. Podrías considerar:

• Tableros de alquiler de agentes fuera de las instalaciones.
• Periódicos locales.
• Sitios de búsqueda en Internet.
• Tu consejo local, a través de tu Unidad de Desarrollo Económico.
• Agentes inmobiliarios.
• Asociaciones comerciales: si un miembro existente se jubila o vende.

Otra buena forma de encontrar un local comercial adecuado es nombrando un agente comercial o un topógrafo comercial. Puedes encontrar uno en los directorios telefónicos, o a través de una asociación comercial.

Los agentes comerciales y los agrimensores tienen experiencia en el mercado inmobiliario de la zona y pueden mantenerte al día con los nuevos desarrollos. También te enviarán especificaciones detalladas de las instalaciones adecuadas, que pueden resultar invaluables, especialmente si estás limitado por el tiempo.

La comisión se paga a un agente comercial por actuar como intermediario entre el propietario o vendedor y tu persona. Deberás informar completamente al agente, gestionar bien la relación y mantener un contacto regular para asegurarte de que te encuentren las instalaciones más adecuadas.

Cuando contrates a un agente para que actúe en tu nombre, también debes redactar un contrato, incluso si la relación es informal. Esto ayudará a establecer expectativas y aclarar tus obligaciones legales con ellas.

Tipos de contrato de alquiler de propiedad

Puedes alquilar locales comerciales arrendándolos. Si necesitas un local por un período corto, por ejemplo, para completar un pedido grande, considera una licencia en lugar de un contrato de arrendamiento.

Arrendamiento

Los arrendamientos suelen tener acuerdos de entre tres y 25 años y pueden ofrecer estabilidad a largo plazo. Sin embargo, la duración de los contratos de arrendamiento se está acortando y las investigaciones recientes sugieren que la duración media de un contrato de arrendamiento comercial es inferior a ocho años.

Probablemente podrás negociar esto con tu arrendador y ciertamente deberías verificar antes de firmar el contrato. Además del alquiler en sí, las áreas clave del contrato que debes estudiar incluyen:

• Duración del contrato de arrendamiento.
• Rompimiento de cláusulas.
• Cargos por servicio
• Dilapidaciones (una cantidad pagadera al propietario al final del contrato de arrendamiento)
• Responsabilidad del mantenimiento y reparación del edificio y áreas externas.

Duración del contrato de arrendamiento

El alquiler de un local comercial, generalmente se paga con meses por adelantado. Sin embargo, es posible que puedas pagar mensualmente. Esto puede formar parte de las negociaciones con tu arrendador. Si tu negocio es nuevo, es posible que desees considerar un contrato de arrendamiento a corto plazo de tres años o menos o solicitar una cláusula de ruptura.

Cargos por servicio

Comprueba qué servicios cubren, como limpieza y calefacción. Establece qué instalaciones puedes compartir con otros inquilinos. Los cargos por servicio son un costo adicional al alquiler de un local comercial, y pueden ser más costosos que si los organizas tú mismo. Tienes derecho a impugnar los cargos por servicio.

Licencia

Una licencia podría beneficiar a una pequeña empresa que busque una solución inmobiliaria a corto plazo, de hasta un año. Las licencias generalmente ofrecen más flexibilidad y, por lo general, pueden rescindirse con poca antelación en ambos lados.

Sin embargo, no tendrás el derecho automático a renovar una licencia y siempre es recomendable buscar asesoramiento profesional, por ejemplo, de un topógrafo o abogado colegiado.

Aspectos prácticos del alquiler de locales comerciales

Los contratos pueden ser complejos, así que considera la ayuda profesional de un abogado o topógrafo colegiado cuando estés buscando alquilar un local comercial. Si bien esto puede ser costoso, los errores pueden ser mucho más costosos de remediar.

1. Planificación

Antes de alquilar un local comercial, asegúrate de tener permiso de planificación para realizar los cambios que necesites en la propiedad. Averigua si existen restricciones en los tiempos de entrega o carga que puedan afectar tu negocio. Puede haber otras restricciones o convenios en el contrato de arrendamiento o impuestos por la autoridad local, por ejemplo, eliminación de basura, estacionamiento, ruido, iluminación, entre otros.

2. Seguro

El contrato de arrendamiento de un local comercial indicará si el propietario o tú deben contratar un seguro para las instalaciones. Si el arrendador lo arregla, tú pagarás las primas como parte de los cargos por servicio. Por lo tanto, es posible que debas contratar un seguro adicional para cubrir riesgos, como pérdida o daño al contenido, que no están cubiertos en la póliza de construcción.

3. Consideraciones financieras

Tus compromisos financieros al alquilar un local comercial pueden incluir:

• Una prima para comprar el contrato de arrendamiento.
• costos de alquiler.
• cargos por servicio.
• Recibos de servicios públicos.
• Facturas de mantenimiento y reparación.
• Un depósito, por lo general equivalente a tres o seis meses de alquiler.
• Impuesto de timbre, que se paga en todos los arrendamientos comerciales.
• Las tasas de negocio

Normalmente, el arrendador solicitará referencias para confirmar que puede pagar el alquiler y las tarifas. Puede resultarte ventajoso tener un garante para tu alquiler y otras obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento.

4. Certificados de eficiencia energética

Todos los propietarios de edificios comerciales ahora están obligados a proporcionar a los posibles inquilinos un certificado de eficiencia energética. Este certificado indica la eficiencia energética de un edificio y sus servicios, y puede actuar como un buen indicador de los posibles costos de energía.

En particular, los sistemas de aire acondicionado y las calderas pueden tener un efecto significativo en tus facturas generales de energía. Puedes obtener ahorros considerables si los mantienes en buen estado y los inspecciona periódicamente un ingeniero calificado.

5. Distritos de mejora empresarial

Los Distritos de Mejoras Comerciales pueden acordar un impuesto adicional sobre tus tarifas comerciales para financiar mejoras locales, lo que puede aumentar los costos continuos. Sin embargo, te beneficiarás de las mejoras en el área comercial local.

6. Reformas a la propiedad

Por lo general, se requiere permiso de planificación si deseas ampliar, convertir o cambiar la naturaleza externa de las instalaciones, aunque no siempre es necesario si deseas realizar modificaciones. Verifica (en la etapa de propuesta) con tu autoridad de planificación local si el desarrollo requerirá permiso de planificación.

También debes verificar con la sección de control de construcción de tu ayuntamiento local que el trabajo se ajuste a las regulaciones de construcción. Antes de comenzar cualquier trabajo de modificación, debes verificar los detalles del contrato de arrendamiento. Es posible que debas obtener el permiso del propietario.

A menos que el contrato de arrendamiento prohíba expresamente las mejoras, el propietario del local comercial no puede negar injustificadamente su consentimiento a las mejoras de los inquilinos. Además, debe aclarar si se te pedirá que restablezcas la propiedad a su condición original antes de que expire el acuerdo.

Es necesario que verifiques si las obras que estás planificando alterarán su valor catastral. El valor imponible de los locales comerciales se basa en su valor de alquiler en el mercado abierto. Cambiar de local puede afectar esto y el monto que pagas en tarifas comerciales.

También debes ser consciente de la responsabilidad por las reparaciones. Si alquilas un espacio de trabajo en un local de ocupación múltiple, es probable que la responsabilidad por las reparaciones externas y el mantenimiento de las áreas comunes recaiga en el propietario.

Consulta los términos del contrato de arrendamiento para averiguar quién es el responsable del local comercial. También debes consultar el contrato de alquiler para ver si hay algún trabajo de reparación pendiente. También puedes consultar algunas encuestas.

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Pensamientos finales

Los bienes raíces comerciales tienen que evolucionar para satisfacer las demandas de los inquilinos más exigentes de hoy. Esperan más, por lo que se les debe proporcionar más. Aunque la mayoría de las propiedades no lo tienen todo, todas deben tener al menos algunas de las cualidades enumeradas anteriormente. También hemos proporcionado lo que no debes hacer con un local comercial si deseas que tenga éxito. Esperamos que te haya gustado nuestro contenido. Si fue así, puedes hacerlo saber a través de los comentarios.