Cómo Funciona Una Subasta Judicial

Las subastas de ejecución hipotecaria, o subastas judiciales pueden ser una forma rentable de adquirir bienes inmuebles por debajo del valor del mercado. Los asesores y bancos realizan subastas de ejecuciones hipotecarias para recuperar fondos no pagados, ya sea en impuestos a la propiedad o saldos hipotecarios. El proceso de subasta es igual para cualquiera. Es fundamental comprender las diferencias de lo que está ofertando para no comprar algo con lo que no puedas obtener ganancias. Te explicamos cómo funciona una subasta judicial.

¿Qué es una subasta judicial?

Es una subasta autorizada por la ley española y ejecutada por los tribunales de justicia para vender una propiedad generalmente cargada de deudas. Sin esta acción especial, la propiedad no puede venderse debido a una hipoteca u otro cargo cobrado en su contra que actúa para evitar su venta ya que no puede comprar un buen título.

Cualquier cosa que tenga un valor económico puede subastarse: bienes inmuebles, vehículos, muebles (joyas, cuadros, maquinaria, etc.) y cualquier otra clase de bienes o derechos. El precio de venta se acuerda entre el acreedor y el deudor o mediante un Informe Judicial y, en la práctica, calcula el monto pendiente de la deuda más los intereses y costos, por ejemplo, en una hipoteca impaga.

Una subasta judicial también se puede utilizar en el caso de que haya copropietarios para que actúe de manera similar a un Fideicomiso para la venta donde el dinero se divide y se asigna por los tribunales caso por caso. La subasta está presidida por un secretario judicial, que también es responsable de transmitir y entregar la venta.

Tipos de subastas judiciales.

Antes de ir, determina el tipo de subasta a la que asistes. Encontrarás listas de subastas en línea o anunciadas en publicaciones locales de noticias.

Subastas de impuestos.

El asesor del condado realiza gravámenes impositivos o subastas de escrituras cuando los propietarios no cumplen con los impuestos a la propiedad. Estas subastas generalmente se llevan a cabo en el tribunal o en un centro de convenciones.

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Las subastas de gravámenes no venden la propiedad. Más bien, venden el derecho de retención por el impuesto a la propiedad morosa, ofreciendo al comprador el reembolso del monto de la inversión más los intereses si el propietario paga la deuda tributaria. Si el propietario no concilia los impuestos e intereses atrasados, puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Las subastas de escrituras venden el título real de la propiedad. La casa está lista para los procedimientos de ejecución hipotecaria. Obviamente, no pagas el valor de mercado de una propiedad si estás comprando un derecho de retención en lugar de una escritura.

Subastas de ejecución hipotecaria.

Los bancos realizan subastas de ejecuciones hipotecarias cuando los propietarios son morosos en los pagos de la hipoteca. Estas subastas generalmente se realizan en la propiedad misma o en el banco. Debido a que el banco está vendiendo para recuperar los saldos de los préstamos, la oferta inicial suele ser mayor (en el saldo restante) que las ofertas iniciales para las subastas de impuestos.

En la Subasta Judicial.

Las subastas están llenas de energía y a menudo son intimidantes para los nuevos asistentes. Los inversores y los representantes bancarios llenan la sala. Los inversores buscan su próxima oportunidad, mientras que los representantes del banco intentan preservar el interés de la compañía en la propiedad.

El subastador tiene una lista de las propiedades, anunciando cada una con la descripción de la propiedad y comenzando la oferta. A menudo dice: "La propiedad se vende sujeta a todos los impuestos y gravámenes". Esta divulgación significa que el postor ganador podría ser responsable de otras deudas vinculadas al título.

Obtén las reglas y procedimientos de la subasta antes de registrarte. Lleva efectivo o un cheque de caja. Algunas subastas requieren el pago completo al ganar la oferta, mientras que otras requieren un depósito mínimo, a menudo del 10 por ciento, y el saldo restante adeudado dentro de los 10 días.

Las ofertas van rápido. Has una oferta por voz o aumentando tu número. Establece tu presupuesto y no entres en guerras de ofertas. Elimina la emoción de la licitación y mantente enfocado. Cuando ganes, ve a la mesa de compensación y completa el papeleo y los pagos. Recoge tu recibo y luego comienza los siguientes pasos: comprar un seguro, publicar avisos de ejecución hipotecaria y rehabilitar la propiedad.

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Compra de deudas existentes.

Claramente, debes saber si el artículo que se está subastando se vende sujeto o libre de deudas y derechos de terceros. En el caso de varios cargos contra la propiedad o los bienes, es sencillo saber cuál es el que da lugar a la subasta, porque el registrador afirma que "subsiste y no se cancela".

Por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador reconoce la notificación de los cargos o derechos de terceros que aparecen en el Certificado de Registro de Propiedad que se presentaron antes de la reclamación del Acreedor que se realiza en la subasta.  Estos derechos de propiedad o dinero prestado contra la propiedad siguen siendo válidos.

Y si finalmente se otorga la Propiedad, el nuevo propietario acepta colocarse en el lugar del deudor anterior, por lo que tendrá que pagar esas deudas. Se debe saber qué queda pendiente antes de participar en la subasta. El nuevo propietario no es responsable de ningún cargo que se acumule después del aviso de subasta de la propiedad. En tal caso, el secretario del tribunal puede ordenarle al Registrador de propiedades que los cancele. Lo único que tendría que pagar son sus tarifas e impuestos por esa cancelación.

¿Qué pasa si no hay ofertas en una subasta?

Cuando se realiza la subasta y nadie hace ninguna oferta, el subastador declara este hecho. La siguiente etapa es donde el acreedor que presentó la subasta solicita una resolución judicial para llegar a un precio de venta.

Ciertos factores deben tenerse en cuenta:

• Si se ha subastado la casa principal del Deudor, el Acreedor no puede solicitar un precio de venta adjudicado de menos del 70% del precio de valoración. Una excepción a esto es cuando todas las deudas cobradas contra la propiedad son menos del 60% de la valoración de la propiedad.
• En el caso de una segunda vivienda o cualquier propiedad que no sea la residencia principal, el acreedor no puede solicitar un precio adjudicado de menos del 50% de la valoración a menos que las deudas totales, como en la situación anterior, sean menores.
• En el caso de Bienes y enseres, el Acreedor no puede solicitar menos del 30% del valor de los Bienes.

Si el Acreedor no solicitó una adjudicación, el embargo de la propiedad se levantaría.

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Cargos contra la propiedad.

La ley exige que esta certificación esté disponible para todas las partes interesadas en el Tribunal Judicial donde se presenta el derecho. En algunos casos, también puede estar disponible a través de Internet, en el Portal de Subastas Judiciales del Portal de la Administración de Justicia.

Cuando corresponda, el archivo también contendrá información relacionada con cualquier producto subastado.

Cuánto ofertar en una subasta.

Si la subasta se lleva a cabo debido a una hipoteca impaga, generalmente son solo estas deudas y costos incurridos. Si un tasador ha colocado una valuación en la propiedad e incluye las deudas pendientes vigentes al momento de la solicitud de una subasta judicial, estos cargos subsistentes deben deducirse del precio de la subasta para que el oferente sepa lo que está pendiente del acreedor trayendo la acción. El nuevo propietario será responsable de las otras deudas detalladas en el Registro de la Propiedad como que aún están en pie.

Oferta aceptada ¿Ahora qué?

Si tu oferta es la más alta, no sabes con certeza que has adquirido la Propiedad / Bienes hasta que el Secretario del Tribunal emita una Resolución que se decreta y aprueba. Hasta ese momento, el deudor puede reclamar los derechos de devolución de la propiedad mediante el pago total de la deuda pendiente. Cuando hayas ofertado (menos del 70% o 50% respectivamente) y haya sido la oferta más alta en una subasta, los tribunales pueden ofrecer al Deudor y al Acreedor el derecho de aumentar el precio y reclamar la propiedad o bienes subastados.

Si tu oferta ha sido exitosa, pero no logras obtener el dinero en un plazo establecido, los otros postores tienen derecho a comprar al precio liquidado en la subasta por su oferta más alta. (Tienes 10 días hábiles para pagar en el caso de Bienes y Enseres, y 40 días hábiles para propiedades). Si no reúnes el dinero a tiempo, pierdes tu participación inicial y la subasta se considera “subasta en quiebra”.

Transmisión de bienes e impuestos adeudados por la asignación después de la adjudicación o la oferta más alta.

El Acreedor que realiza la Subasta puede evitar pagar los impuestos de la Propiedad en el caso de que la propiedad sea asignada por el Acreedor a un tercero a través de una subasta o adjudicación. Esto se puede hacer en el caso de que el Acreedor sea el único postor y también donde no haya ofertas.

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Comprar a menos del monto adeudado.

Cuando tengas éxito en una subasta y tu oferta sea inferior al monto pendiente contra el Acreedor que interpuso la acción, tú no eres responsable del monto pendiente. El monto que paga se destina a la Deuda y el Acreedor tiene el derecho de compensar este monto pendiente yendo tras cualquier otro activo que el Deudor pueda tener.

Impuestos de propiedad.

No existe un requisito previo para registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad antes de recibir la propiedad, pero debes pagar los impuestos y esto es lo que permite a los tribunales confirmar la compra y, si es necesario, desalojar a los propietarios anteriores. Esto también permite registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Acreedores en cola.

Debes estar siempre al tanto de los acreedores pendientes que esperan ser pagados. Es por eso que han presentado un cargo contra la propiedad y al hacerlo se han ganado el estatus de Acreedor prioritario. En el caso de una segunda o tercera hipoteca contra la propiedad, se espera que el Comprador pague los cargos actualizados, incluidos los intereses. Si consideras que son excesivos, puedes presentar una apelación.

Inspecciones y posibles problemas.

Las propiedades de subasta son a menudo las propiedades más estresantes que compran los inversores inmobiliarios. Antes de mudarse, los propietarios antiguos pueden destripar toda la casa, vendiendo cualquier cosa, incluidas las tuberías de cobre y el fregadero de la cocina. El vandalismo es otro gran problema con las propiedades de subasta.

Debido a los riesgos, investiga lo más posible en la propiedad. Obtén registros públicos para descubrir gravámenes, deudas o problemas con el título. Debes ir a la propiedad antes de la subasta. El acceso interior a menudo es limitado porque es propiedad privada, pero observa la mayor cantidad posible de la propiedad. Debes saber cuál es la condición real, en lugar de confiar en una foto en línea de tres años.

Los propietarios que se declaran en quiebra pueden retrasar el proceso de ejecución hipotecaria. Su inversión estará sujeta a juicios de ejecución hipotecaria, lo que podría reducir su rentabilidad. Las leyes municipales y estatales también pueden impedir su capacidad de desalojo oportuno.

Para Cerrar.

Te puede interesar también nuestro post sobre lo que pasa si pierdes un juicio. Esperando por supuesto que no sea tu caso, y que solo lo leas por curiosidad.

Intenta conocer todo el proceso y las leyes implicadas, sigue las reglas y mantente al tanto de cualquier cambio de ley de la ciudad o el estado. Un cambio podría afectar una propiedad que adquiriste pero que aún no has liquidado.

Ten en cuenta que este post se ha basado en contenido redactado informalmente de la Guía nº 5 de Subastas Judiciales. De ninguna manera se puede confiar legalmente en esta información. El fin único de este artículo es el de informar, y en ningún momento existe opinión personal de los responsables de este post.